无锡4万+支撑点在哪里?

2017年愚人节当天,无锡楼市出乎意料的蹦出一句灵魂拷问“未来5年,无锡房价4万+,你信吗?”有人信以为真,有人嗤之以鼻,亦有无房户黯然神伤,有房者沾沾自喜的经典桥段上演,短短一句话,便足以在地产圈激起一圈又一圈的涟漪,节日效果拉到满分。何以如此威力?因为触碰了房价这一敏感话题。彼时的无锡楼市,房价涨幅位居全球前列,奔跑速度过于猛烈,烈火烹油的楼市引发地产人展望的自信,但烟火终未燃起,随之而来的“520新政”及9月调控政策补充,瞬间让沸腾的情绪冷静了下来。

如今,时光拨至2021年,与五年之约仅剩一年有余,是一语成谶还是无稽之谈,当下已初现端倪。

现在无锡备案价超4万的楼盘,以个为单位正逐步增长,这些高价盘均呈聚集式分布,这也就意味着,板块差价正在进一步拉大,部分区域将率先撑起大局。

抛开产品本身谈单价,无疑是耍流氓,独栋、联排类以及小户型学区房在交易时,向来只看总价合适与否,否则单价7万+的蓝城江南里、7.2万的解放南路老破小,早已频频登上热搜榜。所以单价值得聚焦研究的产品类型囊括高层、洋房还有叠墅,能代表更多的市场声音。

率先打破无锡房价格局的,是蠡湖新城的金茂府。凭借超强IP,十二大黑科技,金茂府早在2017年就有叠墅房源备案价冲破4.5万/平,叠墅均价也高达3.9万/平,成为当之无愧的豪宅。

紧接着经开区开始发力,2019年4月,绿城凤起和鸣叠墅拿下预售证。毛坯均价34820元/平,装修价格4980元/平。从表中可以看出,凤起和鸣单价4万出头的房源并非个例,甚至最高达到50499元/平。

金茂府和绿城凤起和鸣作为冲锋陷阵的第一梯队,抢先将房价拔高至4万,但也仅限于部分叠墅房源。要知道,这两大楼盘均有市场接受度较高的高层产品,以此作为前提以保证销售额的达标,而其叠墅,更像是开发商面向行业,用实力证明野心的产物,不计成本的投入换来高溢价。

3月20日,经开区融创壹号院新拿预售证,其中叠墅备案价最高42700元/平,一时间引发热议,非经开核心板块的房价开始冲破天花板,但随着经开高价地的涌现,争议便不攻自破,4万+的步伐开始加速。

5月28日,经开区华侨城建发和玺,一房一价表首次公示。11栋毛坯叠墅,备案均价37455元/平,最高单价44607.11元/平。高层产品尚不达4万。实际楼面地价超1.8万/㎡的和玺在面世前,便是万众瞩目,大家期待着它将怎样创造房价记录,领跑经开,刷新认知,但最终仍是延用高层走量,叠墅走价的保守套路。

7月1日,经开区中锐星公元三期新品中锐星樾,公开204套洋房房源备案价。整体备案均价38330元/平(毛坯均价34230元/平,装修均价4100元/平),59套房源价格超过4万,最高备案价达44141元/平。8月25日,中锐星樾再次推新,48套毛坯叠墅备案价亮相,毛坯均价43300元/㎡,42套房源单价超4万元/㎡,最高备案达49940元/㎡,距离5万大关只差临门一脚。与其他楼盘不同的是,中锐星樾凭借教育资源的吸引力和地段的天然优势,首次将无锡洋房产品的房价提至4字头,打破叠墅在无锡高价市场独领风骚的局面。

11月4日,经开区宸风云庐价格揭秘。宸风云庐楼面地价18000元/平、自持9650平,与5月份和玺的产品定位一致,同样是引领经开迈入新格局的天选之子,而最终敲定的价格,也相差不大。

204套毛坯叠墅,备案均价38243元/平,最高备案单价48325元/平;740套小高层房源,毛坯备案均价30639元/平,装标3420元/平。

除了以上6个已经公开价格,带上4万+光环的楼盘之外,还有一小波蓄势待发的尖子生。

梁溪主城蓝城·南门·小团月庐,楼面价18000元/平,并含有450方自持面积,纯叠墅项目再加上蓝城的品牌号召力,这105套房源,注定只能少数人拥有。

河埒口三盛督府天承,楼面价19542元/平,敢出手拿下震动全城的地块,想必三盛也定会放出大招,打造出价值匹配价格的产品;此外经开区铂宸府也是强劲的种子选手。但直至当下,无锡也尚未出现新房高层产品售价至4万的场面,多以叠墅为主且楼盘数量屈指可数,所以这是产品本身带来的溢价,为真正有改善需求的少数高精尖人群们,提供终极置换的选择,并非市场红到发紫,任何产品都有人买账。

不过纵观这些高价盘的落脚点,蠡湖新城、经开区、梁溪主城、河埒口,皆是中流砥柱般的存在。与惠山新城、锡东新城、锡西新城相比,不论是自然资源亦或者交通枢纽,它们都更胜一筹,高端大型居住区的板块气质,已经在长时间的打磨中展露无遗。但不难发现从楼盘供应来看,经开区明显占据优势,当然这与土地库存量也紧密相关。蠡湖新城是无锡湖景公园最多的板块,天赐山水之于房企而言,绝对是第一大卖点,更是开发商进驻无锡彰显实力一炮打响的黄金地段,蠡湖金茂府便是经典案例。

可独一无二的湖景资源,又使得蠡湖新城住宅开发受制于生态红线,难以出现大批量楼盘集中入市的恢宏场面,使得板块存在感较低。不过值得期待的是,近日蠡湖新城被政府点名两次,要“启动规划建设蠡湖未来城,打造无锡现代化国际化生态化城市窗口、未来都市样板。”或许将一举扭转其尴尬的局面。

梁溪主城与河埒口的处境几乎一致,从大拆大建到旧城改造,在这两个板块难以寻觅大面积的空地,却积攒着惊人的购买力,毕竟老无锡人不愿割舍熟悉的人与物,都在脚下。

所以这两处但凡有地块拍卖,都避免不了一场激烈的厮杀争抢,催生出三盛郁巷、蓝城太湖广场这般高价地。

而经开区,则是高价盘贴身肉搏的主战场,区域红利,不论房企还是普通百姓都能如数家珍,大家挤破头想要涌入这象征着圈层、地位的烫金之地。

开发商们给建筑定豪宅基调,化精致“装容”,造华美配套,产品力在经开区得以释放,与此同时带来价格的波动,从壹号院、和玺到中锐星樾、宸风云庐,基石已经铺起,似乎下一步便是将经开区送上开启无锡4万+时代的高位。

可最近公布的精装新政,一把将经开区拽了回来,减缓其全面迈入4万+的步伐。

1月19日,无锡市住建局在其官网发布了《关于完善我市市区新建成品住房装修工作的通知》。

根据通知,无锡市区未在2021年1月19日前取得工程施工图设计文件审查合格书的新建成品住房,需要将基本装修价格标准控制在1500-2000元/平方米之间的合理范围内,并配置独立采暖、中央空调和新风系统,且得把样板间设置在实体楼中。

也就是说,装标报价高达6600元/平的蠡湖金茂府、4980元/平的绿城凤起和鸣,在未来的无锡楼市中是不允许存在的,成品住房的装修成本,统统要被压缩至2000元/平以内。此新政一出,直接将楼盘中的装修价格泡沫挤出,变相控制单价,促使市场健康平稳发展。最后再来看开篇的问题,“2022年,无锡房价4万+,你信吗?”从字面意思回答,当然相信,无锡出现4万+的楼。

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